Эскроу-счета: банки не дают кредиты застройщикам

Замминистра Минстроя обвинил кредитные организации практически в саботаже. Если банки не ускорятся, рынок строительства жилья встанет

Банки одобрили проектов всего на 54 млрд руб., а рынок финансирования со стороны дольщиков, которых и должны заменить кредиторы, составляет 4,6 трлн руб. Откуда застройщикам взять оставшиеся 90%, вопрос до сих пор открытый.

Так уж повелось, что практически любая реформа в современной истории России проходит по принципу Наполеона – главное, ввязаться в драку, а там разберемся. Рецепт простой. Берем с потолка цифры, ставим цели, громогласно озвучиваем мечты, устанавливаем сроки. Для солидности все это именуем «дорожной картой». А потом начинаем чесать в затылке, каким манером все поставленные задачи можно решить. Управление, естественно, несмотря на наличие «карты», происходит в ручном режиме, а принятые законы и нормативы кроятся то так, то сяк, пытаясь подстроиться под реалии жизни.

До 1 июля – момента, когда жилищное строительство перейдет на схему финансирования через эскроу-счета – остается три месяца. 

Напомним, что при такой системе деньги дольщиков доступны для девелоперов только после окончания строительства, а для реализации проекта застройщики должны использовать собственные средства и привлекать банковские кредиты. Банки при этом становятся одним из ключевых звеньев процесса – они не только дают финансы, но и не допускают их нецелевое использование, осуществляют банковский надзор и сопровождение.

Но возникает вопрос. Насколько готовы участники процесса к переходу на новую систему? 25 марта на сайте Банка России появилось письмо, которое называлось «Банковская система готова к проектному финансированию застройщиков» и утверждалось, что регулятор «провел работу по созданию условий для бесперебойного перехода банков на новую схему финансирования долевого жилищного строительства». 

В документе сообщалось, что на начало марта 2019 года в рамках нового механизма финансирования банками одобрены кредиты застройщикам из различных регионов на 54 млрд рублей. Напомним, что объем финансирования, которое обеспечивают дольщики застройщикам — 4,6 трлн руб. 

Как отчитались банки, счетов эскроу открыто немногим более 1000 – в пяти банках, еще 500 соответствующих заявок застройщиков находится на рассмотрении. Много это или мало? Крайне мало. 

Читайте также  Коллекторы выкупают ипотечные долги у банков

Как следует из данных международной консалтинговой компании EY, на конец прошлого года всего 183 жилых корпуса общей площадью 1,5 млн кв. м в России реализовались с использованием эскроу-счетов. 

Это чуть больше 1% от объемов жилищного строительства в стадии реализации. 

В минувшую пятницу на банковской конференции «Банковская система России 2019: пропорциональное регулирование и практика его применения» заместитель министра строительства и коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин рассказал, что «сегодня в стройке в моменте только жилья находится 132 млн кв. м».

Там же он обвинил банки чуть ли не в саботаже реформы. По его словам, в Минстрой пачками поступают жалобы от региональных застройщиков, которым банки отказывают в кредитах. 

Сигналы из регионов нас просто пугают. Реальные сроки рассмотрения заявок застройщиков в банках превышают 100 дней. Сегодня они конкурируют между собой не условиями проектного финансирования, а количеством запрашиваемых документов 90% застройщиков в регионах говорят, что банки выставляют такие требования к проектам, к залогам и ко всему остальному, что они просто невыполнимы.

Никита Стасишин замминистра строительства и коммунального хозяйства

«Даже в Москве крупные девелоперы не смогут соответствовать этим требованиям», – сообщил строительный топ-чиновник.

Для примера он привел случай, когда в ходе визита представителей Минстроя в регионы руководитель местного филиала одного из крупных федеральных банков прямо заявил, что кредитовать проекты площадью меньше 10 тыс. кв. м его организации не интересно. «Спрашиваю у стоящего рядом вице-губернатора – какой у тебя самый большой проект в регионе? 3 тысячи «квадратов», отвечает тот. То есть ты в регионе работать со стройкой не будешь, снова обращаюсь к банкиру. Нет. Глава банка в курсе? Молчит», – описал ситуацию Никита Стасишин.

По его словам, из 63 банков, уполномоченных ЦБ РФ для работы с застройщиками, реально с ними готовы взаимодействовать только 5-6: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, банк Санкт-Петербург, банк ДОМ.РФ и «немного Россельхозбанк».

Читайте также  Банда ипотечных мошенников обманывала банки в Волгограде

Примерно через две недели будет принято постановление правительства, которое определит, какие проекты можно будет достраивать по старым правилам по договорам долевого участия. Речь идет о тех, которые до 1 июля 2019 года будут возведены не менее чем на 30%. Выявить такие проекты должны будут региональные власти. 

По оценкам Никиты Стасишина, минимум 40% из тех объектов, которые находятся в стадии реализации по уже полученным разрешениям на строительство, под действие этого документа не попадет. 

То есть, для более чем 50 млн кв. м требуется открытие эксроу-счетов. 

Напомним, по принципу «один объект – один счет». По оценкам замглавы Минстроя, «чтобы не встало жилищное строительство», банкам в общей сложности необходимо провести за три оставшихся месяца более 4 тысяч кредитных комитетов. «А вы сейчас проводите 1-2 по жилью в неделю, это в лучшем случае», – обратился он к банкирам.

Застройщиков при разрыве в финансировании больше 2-3 месяцев ждет банкротство. 

Особенно это актуально для отдаленных регионов Сибири, Севера, Дальнего Востока. «И что мы тогда будем говорить людям, которые уже заплатили за квартиры?», – спросил чиновник у банкиров, заметив, что во многих многофазовых проектах, которым потребуется открытие эксроу-счета, уже есть «обременения в виде дольщиков и ипотечников».

Замминистра также обратил внимание на то, что задача по переходу на новую схему финансирования – это не прихоть Минстроя, а задача, которую поставило высшее руководство страны (см. посыл в начале данной статьи). 

«Поверьте, мы будем докладывать наверх о ситуации самым жестким образом. Если кто-то считает, что это не для них, что они коммерческие структуры, и должны в первую очередь заботиться о своей рентабельности… Хорошо. Тогда дальше будет соответствующее отношение и к вам. У нас очень большая озабоченность реальной готовностью банков к переходу на проектное финансирование стройки», – предупредил Никита Стасишин,

Никита Стасишинзамминистра строительства и коммунального хозяйства

Чиновник пообещал впредь отправлять бастующих у Минстроя дольщиков по банковским адресам.

Надо отметить, что банкиры отнеслись к эмоциональному выступлению замглавы Минстроя довольно спокойно. «Вы говорите о том, что называется социальной ответственностью банков. А представители ЦБ чуть раньше на этой же конференции предупреждали всех о том, чтобы, не дай бог, не допустить перегрева кредитования. Их больше волнует, чтобы банки были финансово устойчивыми, не предоставляли кредиты некачественным заемщикам. Поэтому наше левое полушарие, конечно, внемлет вашим словам. А правое – думает о требованиях регулятора и считает деньги», – ответил за всех сопредседатель комитета по инвестиционным банковским продуктам Ассоциации банков России Олег Иванов.

Читайте также  Ипотеку можно будет погасить маткапиталом без участия банков

А один региональный банкир заметил, что многие банки просто не имеют компетенций для работы с застройщиками, что это целый отдельный бизнес, который нужно просчитывать и создавать буквально с нуля. При этом он напомнил, что банки регулярно получают отчеты о корпоративной просроченной задолженности по кредитам, где строительная отрасль практически всегда стоит на первых местах. 

И действительно, если посмотреть на данные ЦБ, то по итогам 2018 года просроченная задолженность в сфере «Строительство» составила около 300 млрд рублей (с учетом проблемных долгов, номинированных в валюте и драгметаллах). Проблемные долги строителей составляют более 14% в структуре всей просроченной задолженности юрлиц-резидентов и индивидуальных предпринимателей. 

Хуже показатели только в сфере торговли и услуг, а также в области операций с недвижимостью – почти 465 млрд (больше 22%) и 322 млрд рублей (свыше 15%) соответственно. Однако стоит учитывать, что, к примеру, ритейл – это самая масштабная по объемам кредитования отрасль. А проблемы в сфере недвижимости – это, скорее, еще один минус для строителей.

Фото: Борис Лясковский

WildWeb

Top.Mail.Ru