Как выбрать банк при покупке квартиры в новостройке?

В каждой сделке на первичном рынке участвуют три стороны: покупатель, продавец и банк. Мы разобрались, как банки влияют на условия сделки и в каких случаях и по какому принципу их надо выбирать.

Быстро и без рисков

Сегодня на рынке работают одновременно две схемы покупки жилья в новостройке: так называемая старая схема — по 214-ФЗ и новая — с использованием проектного финансирования и счетов эскроу. Начнем со старой, поскольку именно по ней пока совершается абсолютное большинство сделок на первичном рынке.

В этом случае участвуют два банка: банк, в котором хранятся средства покупателя, и банк, в котором открыт счет у застройщика.

«При покупке квартиры в объектах, которые реализуются по старым правилам, клиент просто переводит нужную сумму со своего счета в любом банке на счет застройщика в тот банк, в котором он открыт», — говорит директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.

При этом покупатель вправе выбрать банк для хранения своих денег (например, с минимальной комиссией за перевод или кратчайшим сроком перевода), но бессилен повлиять на то, в каком банке обслуживается застройщик. «Клиент не может выбирать банк, в котором девелопер должен открывать расчетный счет», — уточняет эксперт.

Выбрать банк с оптимальными условиями для проведения сделки на первичном рынке жилья предстоит и в случае обращения к одной из самых дешевых и надежных схем перечисления денег застройщику — банковскому аккредитиву.

Имеет смысл предпочесть надежный банк, потому что едва ли не единственным риском здесь является отзыв у банка лицензии. Условия раскрытия аккредитива должны быть прозрачны и понятны.

С участием ипотеки

При оформлении ипотеки к выбору банка действительно нужно подойти со всей ответственностью. Размер ставки, дополнительные траты, обязательное страхование, комиссии и другие условия — все это значимые критерии для клиента, от которых напрямую зависят его затраты.

Читайте также  Риэлторы просят банки раскрыть ячейки при электронном подтверждении регистрации сделок

Важно, какие платежи, аннуитетные или дифференцированные, предлагает банк, а также условия досрочного погашения: что уменьшается — размер ежемесячной выплаты или срок кредитования.

Сравнивая условия в банках, стоит обратить внимание на специальные предложения, в том числе на совместные акции банка и застройщика. Зачастую именно по ним получаются самые выгодные предложения.

«Советую оценить банк с точки зрения удобства и уровня обслуживания. Ездить на другой конец города, чтобы оплатить взнос по ипотеке, несовременно и неудобно. Поэтому при прочих равных очень существенными являются возможности интернет-банкинга или как минимум — наличие большого числа отделений по городу».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Принципиальный момент — оформить ипотеку реально не только в банке, который аккредитовал нужного застройщика или его проект. Банки вполне выдают ипотеку для приобретения жилья и у неаккредитованного застройщика. Другой вопрос, что сегодня на рынке остается все меньше застройщиков, в основном крупные и надежные — банки их уже давно аккредитовали.

«Беспроигрышный вариант — обратиться за ипотекой на жилье в новостройке в тот банк, в котором покупатель получает зарплату, — рекомендует Роман Строилов. — Это и ускоряет процесс одобрения кредита, и избавляет от необходимости нести в банк гору документов. То же самое относится к банкам, в которых клиент уже брал крупные кредиты, погасил их и имеет хорошую кредитную историю».

В дело вступают эскроу-счета

Новая схема, при которой самого застройщика кредитует банк, серьезно отличается. Деньги за квартиру покупатель переводит на специальный эскроу-счет, который становится неприкосновенным до окончания строительства дома. Если что-то пойдет не так, деньги вернутся покупателю. Клиент никак не может повлиять на выбор банка для открытия эскроу — это исключительное право застройщика. Банк, который будет кредитовать застройщика и на деньги которого будет возводиться дом, и станет держателем всех эскроу-счетов по этому проекту. Если покупателю не нравится этот банк или он предпочитает другой, ему придется выбрать и иной строящийся проект.

Читайте также  Банки повышают ипотечные ставки после снижения курса рубля

Стать держателем эскроу и кредитовать застройщиков разрешено далеко не всем банкам. Изначально в перечень банков, допущенных к банковскому сопровождению застройщиков, было включено лишь два десятка банков страны. «Требования постепенно снижались от уровня «А–» по шкале национальных рейтинговых агентств до «ВВВ–», и на сегодняшний день в список уполномоченных внесено уже 95 банков. Но застройщики все же предпочитают выбирать для работы крупные банки с высоким рейтингом», —поясняет Роман Строилов.

По словам экспертов, с эскроу-счетами сегодня активно работает четвертая часть уполномоченных банковских организаций, но на долю эскроу пока приходится лишь каждая десятая сделка в общем объеме покупок на первичном рынке.

По мере роста доли эскроу (а через несколько лет рынок полностью перейдет на проектное финансирование) в процесс будут вовлечены и остальные банки из списка Центробанка.

Зато ипотеку при расчете через эскроу в любом банке оформить проще, чем раньше. Дело в том, что новая схема расчетов более надежна, чем старая. Если раньше ипотека обеспечивалась правом требования квартиры в новостройке, которая рисковала пополнить списки недостроев, то теперь кредитующий покупателя банк защищен: даже если дом не будет возведен, средства вернутся обратно.

Фото в начале статьи: Борис Лясковский

WildWeb

Top.Mail.Ru